湄潭县委改革办

　　——湄潭县有序推进农村集体经营性建设用地入市改革试点

　　2015年以来，湄潭县承担农村集体经营性建设用地入市改革试点任务，成为全国三十三个试点县之一。经过近三年的探索与实践，湄潭县在明确产权定入市主体、明确方式定入市流程、明确规则定入市交易方面取得了阶段性成效。截至目前，全县出让农村集体经营性建设用地28宗面积97.75亩，财政收取调节金122万元，集体经济组织实现净收益达140万元，农民从分配中获得土地财产性收入287万元。

　　一、明确产权定入市主体。一是摸清存量底数。制定了《湄潭县农村集体经营性建设用地现状核查工作方案》《湄潭县农村集体经营性建设用地登记暂行办法》，结合土地利用总体规划和城乡发展规划，以严格用途管制、符合用地规划为前提，组织专门队伍对15个镇20个村范围内的乡镇企业、集体工矿仓储用地(农副产品加工厂、农产品交易市场、集体仓储等)和集体商服综合用地(农家乐、乡村宾馆、小作坊、集镇商铺等)进行普查，根据普查成果建立了农村集体经营性建设用地底数台账。全县农村集体建设用地总量为79655亩，集体经营性建设用地6357宗4625亩，占集体建设用地总量的5.8%。二是开展确权颁证。以“八步一公示”工作流程，结合资产来源清理权属，将清理的集体经营性建设用地分别登记到村(组)股份经济合作社。经村(组)股份经济合作社申请，县不动产登记事务所中心依法对所申请的集体经营性建设用地进行首次登记，并颁发集体经营性建设用地权利证书，赋予所有权人占有、处分、收益、分配的权利。该集体经营性建设用地最高使用年限与国有建设用地等同，享有与国有建设用地平等的地位和出让、租赁、入股、抵押等相同的权能。三是明确入市主体。为解决入市主体是谁的问题，制定《界定农村集体经济组织成员资格指导意见》，明确了成员资格划定、取得、保留、丧失的界定标准和操作流程，切实划清农村集体经济组织成员与村民的权利与义务边界，理清集体资产享有和分配的对象。目前，全县集体经济组织成员界定工作已完成，全县44万农民将全部被界定为集体经济组织成员。根据《湄潭县组建农村股份经济合作社的指导意见》，组建了120个农村股份经济合作社，作为集体资产经营管理和农村集体经营性建设用地的入市主体。

　　二、明确方式定入市流程。一是就地入市。明确在本村直接使用村集体经营性建设用地的，可以采取协议、招标、拍卖或者挂牌方式直接就地入市。制定《村集体经营性建设用地入市细则》，规定采取“动议→申请→审查→审核→批复→组织入市→出具鉴证→登记颁证”就地入市流程。截至目前，直接就地入市土地10宗，面积22.4亩。二是调整入市。对村庄内零星、分散的集体经营性建设用地则采取先复垦后，按计划调整到本县范围内的产业集中区入市。制定《湄潭县农村集体经营性建设用地调整入市工作方案》，规定“调出方入市动议→项目整治申请→项目报批→项目实施→竣工验收→指标交易→调入方就地入市”调整入市流程。目前，调整入市土地15宗，面积74.8亩。三是城中村整治入市。对历史形成的城中村集体建设用地，按照政府主导、多方参与的原则，依据经批准的规划开展土地整治；对规划范围土地统一进行复垦、基础设施配套，重新划分宗地和确定产权归属；对结余的，明确为集体经营性建设用地，由村股份经济合作社入市。目前，整治入市土地1宗，面积0.55亩。四是综合类集体建设用地分割登记入市。在保障农户居住权和维护财产权的前提下，对宅基地中实际用于商服、工矿仓储等经营性用途的部分，进行分割登记，赋予其出让、出租、入股、抵押、担保权能。制定《湄潭县综合类集体建设用地分割登记入市工作方案》，在具体操作过程中，主要借鉴国有建设用地划拨转出让的分割登记方式，按照“申请→审查→地价评估→缴纳土地收益金→分割登记”的分割登记入市流程。截至目前，分割登记入市土地2宗，建筑面积169.5平方米，用地分摊面积16.62平方米。

　　三、明确规则定入市交易。一是形成统一交易规则。为建立健全农村集体经营性建设用地交易平台市场，县财政投入资金5000万元，在湄潭县中国茶城建农村产权交易市场，占地约10000平方米。按照集体经营性建设用地入市管理办法，形成城乡统一的建设用地交易规则。市场围绕信息收集、发布公告、组织交易、鉴证签约、产权变更、收益分配、资金监管等职责提供服务，引导农村集体经营性建设用地进入平台公平交易，促进城乡要素平等交易。二是建立统一基准地价。县人民政府将全县集体经营性建设用地划分为四个类别，分别按商业、住宅、工业核定基准地价，建立了城乡统一的基准地价体系。三是确立收益分配机制。共享土地入市收益。根据《湄潭县农村集体经营性建设用地入市管理办法》和《湄潭县农村股份经济合作社经营管理制度》，建立了兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制。县人民政府按照总价款的12%收取集体经营性建设用地入市土地增值收益调节金。健全土地增值收益在农村集体经济组织内部的分配机制，明确集体提取公积金不得少于20%，公益金不得高于10%，集体经济组织成员分配比例不得少于净收益的50%。初步实现了既兼顾国家、集体、个人的入市收益，又合理提高个人收益的改革目标。