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88100:金沙县住房财产权抵押贷款助农增收
 来源:多彩贵州网
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  金沙县委改革办

  ——金沙县住房财产权抵押贷款助农增收

  自2015年12月成为全国农民住房财产权抵押贷款试点县以来,金沙县积极探索、大胆创新,开展农民住房财产权抵押贷款试点工作,有效盘活了农村资源,激活了农村金融市场,促进了辖区涉农贷款保持中高速水平增长,增加了农业生产中长期和规模化经营资金投入,带动了农民增收致富。目前,全县已累计发放农房抵押贷款3528笔,金额35355.08万元,贷款余额2666笔,金额22857万元。

  一、确权颁证奠定农房抵押贷款可靠基础。在农房确权颁证阶段,出台了《金沙县农民住房财产权颁证登记管理办法》,大力减轻农民负担,增加农户参与的主动性积极性。目前,已经对全县1665.3万平方米的农民住房进行确权登记,共计办理农房《不动产权证书》43043户,建立了农民房权“数据库”,为抵押贷款奠定了基础。一是减环节,让农户少跑路。坚持政府主导,社会机构实施,农户配合原则,成立了金沙县农村不动产权登记中心,精简完善农房产权颁证登记程序。以政府向社会购买服务的方式,由中介测绘机构对全县农民住房进行测绘,以测绘结果为基础,收集完善农户房屋的相关资料,出具规划意见后,统一到县不动产登记中心办理报盘落宗、确权并颁发农房不动产权证书,从最初的房屋测绘到最终的登记颁证,均由政府主导实施,变群众跑办为干部代办,不影响群众生产生活,不额外增加群众负担。二是免费用,让农户不花钱。实行农房确权登记产生费用全免,“房地一体”农村权籍调查测绘费全额由县级财政承担。如以农户住房面积400平方米、宅基地200平方米进行计算,仅测绘费就需支出598元,仅此一项,全县财政支出资金就达1800万余元。同时,在办理不动产登记和抵押登记过程中,需要农户承担的每户10元的登记费用、不动产权证书和不动产登记证明工本费全额免除,不让群众花一分一厘就能拿到自己的“房权证”。三是销争议,让农户清权属。在颁证登记过程中,建立由县国土资源局牵头、县城乡规划局、县房产管理局等其他部门配合的信息沟通、联动协调机制,严格按照相关法律规定推进农房确权颁证登记工作,对权属来源不清、存在争议的农房,经多部门对接协商后,严格按照相关法规明确责任部门,提出整改意见,待理清权属、完善手续后再予以办理。此项举措,不仅把好了登记关口、确保了登记质量,还解决了很多农户住房权属不清、矛盾纠纷搁置多年的历史遗留问题,提高了群众满意度。

  二、差别政策降低农房抵押贷款交易成本。在抵押登记贷款阶段,充分发挥金融机构、房管部门以及县内银行的职能作用,转变一般的银行贷款方式,降低门槛,对农房抵押贷款实行差别化政策,让农户能轻松贷、容易贷、放心贷。一是按需增贷让农房“有值”。创新信贷模式,增加开发农房抵押信贷产品,找出一条合法有序能实现农房价值的农房抵押贷款路子。成立金沙县农村房屋产权交易中心,与县不动产登记中心合署办公,建立农房抵押贷款的交易、抵押登记平台。中国人民银行金沙县支行出台了《金沙县农民住房财产权抵押贷款专项统计制度》,主要包括农房抵押贷款的规模、期限、担保方式和抵押品价值、承贷主体和用途、资产质量、逾期期限和利率水平等方面的统计内容。县域农业银行、建设银行、邮政储蓄银行、农村信用联社4家银行机构都推出了农房抵押信贷产品。二是多元评估让农房“保值”。改变以往单一的房屋抵押中介评估方式,建立了金融机构内部评估、借贷双方协商、第三方评估或专家测算等多元评估机制。明确由县房管局牵头建立全县农房抵押政府指导价格,金融机构采取内部评估报告办理抵押手续,切实降低农房抵押贷款过程中的交易成本。在评估费用方面,大大节省了农房抵押评估支出。以农户15万元至20万元的贷款需求测算,在现行抵押率70%的情况下,农房评估价值需要在21万元至29万元之间,按现行5‰的评估费计算,可为农户节省1071元至1429元。三是大幅让利让农房“增值”。人民银行金沙县支行积极对接省、市中心支行,争取18200万余元再贷款用以支持金沙县信用联社、金沙县富民村镇银行以基准利率投放农房抵押贷款。4家银行机构发放的农房抵押贷款加权利率均低于6%。同时,若农户以农房抵押贷款入股村集体经济股份合作社或县平台公司的,贷款本金、利息等统一由村集体经济股份合作社或县平台公司承担,农户不承担任何本金、利息。另外,村集体经济股份合作社或县平台公司每年按贷款金额给予贷款农户2%的比例进行固定分红,产业发展产生效益后,给予贷款农户收益分红,切实降低了农房抵押贷款成本,增加了农房价值。

  三、多方联动形成农房抵押贷款长效机制。通过农户联企、政策性保险、财政补偿等方式,切实降低由于农户失信、发展失败等原因造成的逾期不还等问题风险,让农房抵押贷款用得稳、还得上,保障了农户农房所有权稳定。一是农户联企共担。创新引入村集体经济股份合作社和县农业投资公司,采取公司+合作社+农户的模式进行集体授信,由县农投公司与各村集体经济股份合作社建立合作关系,村集体经济股份合作社、银行金融机构与农户签订三方合作协议,为农户贷款增信,农户以房屋作为担保贷款发展生产或入股合作社发展产业,这一模式既促进了农企双方共赢,又实现了偿还风险共担。目前,通过这种方式已发放贷款30万元。二是保险托底承担。积极引导政策性农业保险经办机构开展中央补贴的政策性农业保险和蔬菜、家禽、水果等地方特色农业保险工作,推动建立农民住房保险体系,做到应保则保,愿保尽保。通过保险与涉农信贷的协作配合,创建多元化、多节点的农业信用担保体系。目前,太平洋保险公司已在我县实施中央政策保险、建立蔬菜、水果、家禽等地方特色的农业保险体系,实现农作物物化成本保险全覆盖,正在探索价格指数保险的实施,2018年全县政策性农业保险保额达到17.56亿元。另外,已由中国人民财产保险公司已建立全县政策性农房保险体系, 2017年全县农房总保额达到12.7亿元,进一步降低了还贷风险。三是财政补偿分担。县财政出资2000万元建立农房抵押贷款风险补偿专项基金,风险补偿基金按贷款本金损失50%的比例对金融机构或国有担保机构进行风险分担。另外,成立债务清收领导小组,当金融机构出现风险损失时,首先由债务清收领导小组会同银行采取贷款催收、贷款展期、减免罚息、协议转让等方式进行处置,如上述方式不能化解,由风险补偿基金划拔50%至金融机构作保证金,按司法途径解决后进行清算。司法处置过程中,严格执行“先安置、后处置”的原则,对被执行人仅有一处住房的,原则上由村集体经济组织收储后收取一定租金的方式安置被执行人及其家属。

作者: 编辑:张驰翔  
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